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理解加息对抵押借款人的意义

如果中央银行加息，对于那些贷款买房的人将会造成什么影响？
随着贷款买房的居民日益增多，这个问题越来越具有普遍的意义。人们需要关心利率变化对自己收入和支出的潜在影响，以便合理选择自己的投资和消费。
我认为，一般作者在论述利率问题时，缺乏对实际经济运作的详细考察，因此，导致他们得出一些很不严肃的结论。在此，让我们看一个住房抵押贷款的实例。
现在假定一对夫妻，先生为30岁，女士28岁，他们以抵押贷款的方式在深圳购置住房一套。总房款为62.5万元。首付20%，合计12.5万元。其余50万元房款从银行贷款解决，签贷款协议时，利率为5.5%，期限30年。抵押贷款合同规定，贷款利率将根据国家利率浮动而调整。
之后，他们欢欢喜喜搬进新家。可是，刚搬进来没多久，银行就通知他们贷款利率提高了，从原来的5.5%提高到6.5%。而且专家还告诉他们，利率还有可能再往上调1-2个百分点。
小两口一算帐，发现问题大了：
贷款额 利率 每月支付 本利和 全部利息支出
50万元 5.5% 2838.95 1022020 522020
50万元 6.5% 3160.34 1137722 637722
50万元 7.5% 3496.07 1258586 758586
50万元 8.5% 3844.57 1384044 884044
本表数据系使用抵押贷款软件计算，仅作参考，在贷款时以银行计算结果为准。
当抵押贷款利率从5.5%提高到6.5%时，还款人每月就要多支付321.39元，这对于还款人来讲，实际增长幅度为11.324%。而且20年的利息差额为115702元，比最初的利息负担增加了22.16%。
当抵押贷款利率从5.5%提高到7.5%时，还款人每月就要多支付657.12元，这对于还款人来讲，实际增长幅度为23.15%。而且20年的利息差额扩大为236566元，比最初的利息负担增加了45.32%。
当抵押贷款利率从5.5%提高到8.5%时，还款人每月就要多支付1005.62元，这对于还款人来讲，实际增长幅度为35.42%。此时，20年的利息差额扩大为362024元，比最初的利息负担增加了69.35%。可见，这种幅度的加息对于借款人几乎是一场灾难了！
小两口算完帐，直冒冷汗。因为他们买完房子，已经是没有积蓄。为了还款（广东人叫“供楼”），他们已经把所有无关紧要的消费全部免掉了，也只能是刚好收支相抵，每个月下来，根本没有任何节余。要是再加息，他们就没法供楼了。
从这个实例看出，中央银行加息2个百分点，对于那些借长期贷款的个人来说，就等于让他们每月的还款负担提高23%。这是一个非常不成比例的压力，肯定会对家庭消费和整个市场形成巨大的打击。
我可以肯定，如果消费者真的明白加息对他们意味着什么，他们肯定会精打细算。但是，实际上，许多人在购房时，已经把收入打得很满，也用得很满，基本上没有考虑到加息的因素。所以，一旦加息成为现实，他们突然发现，每月要多付银行数百元。别小看这个数字，对于已经是满打满算的借款人来讲，这是百上加斤，不堪重负。许多人不得已宣告破产。
对于全社会的借款人来讲，处在一个加息的宏观环境之中，经济处于紧缩状态，绝大多数人很难大幅度增加收入，相反，许多人可能面临被解雇的尴尬境地。
当然，经过一段时间的加息（一般会持续2年左右甚至更长时间）之后，中央银行也有可能逐渐减息，然而，许多借款人很可能度不过第一轮加息的冲击，就要宣告破产。
但是，有些作者指出，加息对于买房的人来讲，其作用几乎可以忽略不计。他们没有量化加息对于借款人的影响，所以，我认为笼统地得出一个结论，是不足信的。

原文出自郑友林著作《身边的经济学》（2006）